前两天看到一张有意思的图片，左边是金茂府广告，广告语是“人生终有一府 130-150平人居艺术奢品”，右边的首开龙湖天琅的广告语是“同样的价格，为何不买别墅”，挺有意思的。通常情况下，因为别墅的舒适度比住宅的要好，绿化环境也更高。由于产品档次高一些，价格也往往比普通的商品房贵一些，一句“同样的价格”确实挺吸引人的眼球。
别墅由于总价高，户型面积大，市场的关注度一直比较低，从2006年至2015年近10年的时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%，市场占有率甚至一度低至2%－3%。
但是，最近两年别墅市场却表现出异乎寻常的火热。自2016年北京售出8257套别墅，占到整体市场17.4%的比重后，今年以来，截止到8月28日，别墅销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。
目前随着近几年房价的上涨，改善盘的价格也越来越高，五环内三居-四居的大平层有的就已经高达1000万。这样来看，别墅的价格已经不是高不可攀的。就如文章开头一样，住宅的价格也能买别墅。
带你熟知别墅的分类
北京共有9个别墅区，分别是燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。其中的燕西别墅区是青龙湖区域第一个，城六区内唯一的、也是最后的纯别墅区，被誉为“第九别墅区”。
别墅属于大户型高端的住宅。在别墅产品里，叠拼属于起步型的别墅，是在洋房的基础上改的上叠、下叠，这种产品由于户数多，在别墅里属于总价比较低的。同地段的叠拼、联排和独栋里，独栋的价格是最高的。当然这个也得看地段，如果位置稍微远一些，但是环境不错的话，也可以买到比较便宜的。比如，密云的阳光城君山墅总价也就900万。
高端商品房与保障房的难舍难分
最近拆墙的事也是很火热。西三环某项目和东北五环某项目的业主，在自家楼栋上拉起横幅反对拆围栏拆绿植。对于开发商来说，拆除商品房与自住房之间的围栏、绿植，会是一个相当艰难的决定。
通常情况下企业在拿地的时候，已经规定好该地块的绿化率、容积率以及商品房和政策房的分配问题等方面。更多的情况下，也会出现别墅和政策房在一起的现状。
对于政策房的业主来说，就可以享受到高端别墅自带的更好的环境以及医疗配套。周边都是高档小区，对于有墅区的住宅来说还是很稀缺的。
缺点就是一般的别墅区会离轨道交通比较远。当初拿地的时候，为了寻求舒适的居住环境，往往会选择临河的或者有园林景观的地方建造，大多会避开人流比较多、比较繁华的区域。
买别墅的通常也都是改善人群，轨道交通不完善，出行就不方便，周边的配套设施也不完善，日常生活就会受到影响。比如小汤山的奥贝别墅区，周边只有一个物美，大型的购物或者看病还是需要去天通苑。别墅区他们自己配建的都是一些小型的商业或者会所。
别墅的创新与发展
随着时代的发展，别墅也取得了一定发展和创新。
之前的别墅没有地下室，随着产品的发展更迭，现在普遍有了地下室。很多的产品更是做到了套房的效果，每个卧室都配备了卫生间。
别墅现在都有自己社区内的医疗配套，甚至有些都是三甲医院，在几年前这是没有的，有的也会离医院比较远。
我们都知道别墅是带庭院的，现在院子的面积也是越来越大，可以做休息室、建阳光房，甚至还可以自建泳池。庭院在休闲会客的基础上更增加了一丝生活气息。
另外，联排之前是一栋连着一栋，中间墙体相连，没有采光。现在是一种手拉手的模式，中间会空出一定的空间，从而增加了联排的采光效果。
现在流行的一种叫法是“大院”“合院”，很多人都不清楚到底是什么东西。之前由于相关部门查的比较严格，很多项目都不允许叫别墅，所以才起名叫“大院”“合院”或者其他的。合院也就是两种以上的产品放在一起。一个合院里可以有一个双拼一个叠拼。独院听起来类似于独栋，其实真实的可能就是一个联排，或者其他的产品。京周边的话，可能有的联排就叫联院。这都是为了更好的销售产品，而策划的营销手段。
环京的有些产品都会温泉入户。比如固安的牛驼温泉孔雀城。
建筑设计也发生了改变，之前都是一个连一个的别墅或者独门独院，现在有一种“L”型的设计。如顺鑫·颐和天璟的双拼，客厅240度三面都可以采光。现在的双拼也添加了天井，也是为了三面的采光设计。
顺鑫·颐和天璟的东拼户型
叠拼成别墅成交主力军
叠拼价格的上涨也会带动其他产品的上涨，但是没有叠拼涨的多。叠拼属于经济型产品，关注度高，涨幅也很高。
就拿北京2016年的数据来说，据统计，独栋供应套数同比下降了70%，联排同比下降了16%，而叠拼同比上升了125%。由此看来，别墅市场略有增长的供应都是叠拼贡献的。
其实叠拼别墅在市场上十分抢手。它供应变大，价格变高，存量最少，逐渐成为别墅市场的中坚成交力量，升值空间不容小觑，它的成交价格的涨幅是所有别墅类型中最高的，几乎跟去年普宅的均价涨幅可媲美。
别墅置业面面观
叠拼别墅总价低，适合预算不是很高但想改善买别墅的人群。
独栋，独门独院，面积比较大，花园、露台的也都比较大一些。住起来更具私密性，价格也是最高的。
别墅还是以自住为主。根据目前的政策，几乎就是全款来买，并且新房别墅税很高，改善人群的要求也比较高，总价又高，真的想买别墅的考虑二手房的几率很小，从这来看也不适合投资。
从自住的角度看，中央别墅区的别墅建成比价早，关注度也比较高。周边的交通轨道和生活配套也很完善。像中粮祥云小镇，周边有大型的配套。并且离顺义城区也很近，有三甲医院、机场快速路。对于成功人士来说，出差去其他城市都很方便。
其中龙湖的产品品质比较高，物业也好，甚至配建了体育公园。东坝的龙湖天璞就引入北京市九年一贯制重点学校即北京中学，并且配有双语幼儿园。都是不错的置业考虑的产品。
